Những điều cần lưu ý về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Các tòa nhà chung cư với hàng trăm căn hộ được xem như một cộng đồng dân cư thu nhỏ.

Do đó để góp phần bảo đảm môi trường sống và văn hóa quản trị, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và được sửa đổi, bổ sung gần đây bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD.

Một vài điểm mới của Thông tư 06/2019/TT-BXD đáng lưu ý mà cư dân sinh sống tại nhà chung cư cần biết để đảm bảo quyền lợi như sau:

1. Nguyên tắc về quản lý sử dụng nhà chung cư

Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội.

Khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD

2. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ nhà chung cư. Hồ sơ nhà chung cư gồm: (i) Bản vẽ hoàn công, (ii) Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà sản xuất, (iii) Quy trình vận hành, khai thác, bảo trì công trình, (iv) Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình nhà chung cư, (v) Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe.

Khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD

3. Các vấn đề được quyết định bởi Hội nghị nhà chung cư lần đầu

Bao gồm: (i) Quy chế họp hội nghị nhà chung cư, (ii) Quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, (iii) Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, (iv) Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, (v) Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư, (vi) Các nội dung khác (nếu có).

Khoản 5 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD

4. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư

Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần gồm: (i) đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và (ii) đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần như sau:

- Hội nghị nhà chung cư lần đầu: (i) đại diện chủ đầu tư, (ii) đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, (iii) đại diện đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có) và (iv) đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã.

- Hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư thường niên: (i) đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, (ii) đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư), (iii) đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản lý vận hành) và (iv) đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết. Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số.

Khoản 6 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD

5. Biểu quyết thông qua các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ được thông qua khi có tối thiểu 50% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư tán thành: (i) Đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành; (ii) Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì; (iii) Đề xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; (iv) Các đề xuất, yêu cầu của Ban quản trị đối với chủ đầu tư trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư; (v) Các trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Đối với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định sau đây :

- Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên Ban quản trị đồng ý;

- Trường hợp Ban quản trị cụm nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư đồng ý; nếu chỉ bảo trì phần sở hữu chung của một hoặc một số tòa nhà trong cụm thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên Ban quản trị là đại diện của một hoặc một số tòa nhà đó đồng ý.