quản lý vận hành tòa nhà; quản lý toà nhà; giám sát dịch vụ tòa nhà; quản lý tòa nhà văn phòng; vận hành tòa nhà; quản lý tòa nhà chung cư; quản lý nhà chung cư; quản lý vận hành chung cư; quản lý căn hộ cho thuê; công ty quản lý chung cư

1.Từ 2025, thay đổi cách xác định thời hạn sử dụng chung cư

Điều 58 Luật Nhà ở (mới) quy định:

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định thiết kế của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, Luật mới quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Và cũng theo điều luật này thì thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bên cạnh đó, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.

Hiện hành, theo quy định tại tại khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 thì thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

2. Mua chung cư mini đủ điều kiện sẽ được cấp sổ hồng

Điều 57 Luật Nhà ở mới quy định chặt chẽ về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (chung cư mini).

Chủ đầu tư chung cư mini phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trường hợp cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành, đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định.

3. Bỏ điều kiện cư trú đối với người mua nhà ở xã hội

Điều 76 Luật Nhà ở đã quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú.
Giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập. Theo đó:

Điều kiện về nhà ở:

– Phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó,

– Chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội,

– Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã bỏ quy định về việc người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện cư trú.

Điều kiện về thu nhập:

– Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương trong thời hạn theo quy định của Chính phủ

– Hoặc phải thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ

Điều 85 Luật Nhà ở cũng quy định chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế…

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở mới cũng quy định một số nội dung đáng chú ý như:

– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện quy định (theo khoản 1 Điều 36).

– Miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ là một trong những cơ chế ưu đãi quy định tại Điều 63 đối với chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

– Tổng liên đoàn lao động được làm nhà ở xã hội cho thuê, Nguồn vốn thực hiện dự án là nguồn tài chính công đoàn, đây là quy định tại khoản 4 Điều 80.

– Về quỹ bảo trì nhà chung cư Điều 152, Điều 153 và Điều 154 quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì, đồng thời không được sử dụng kinh phí bảo trì vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

4. Được thỏa thuận số tiền trả trước khi thuê mua nhà ở

Theo Luật mới, người thuê mua phải trả trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng ≤ 50% giá trị nhà ở thuê mua.

Tức là, Luật Nhà ở năm 2023 đã không giới hạn tỷ lệ trả trước như quy định hiện hành tại Luật Nhà ở năm 2014 – người mua bắt buộc phải thanh toán trước 20% giá trị của nhà thuê mua.

Khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực (ngày 01/01/2025), các bên sẽ được tự thỏa thuận về số tiền trả trước khi thuê mua nhà ở miễn không vượt quá 50% giá trị của nhà thuê mua.

Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định. Sau khi hết thời hạn thuê mua và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.